luxmake.ruРост цен на жилье: мифы и реальность.
Разговор о ценах хотелось бы начать с фразы, которая, как нельзя лучше, характеризует ситуацию – «Теория хаоса. Чем больше неопределенность, тем больше людей подвержены тенденциям, сложившимся на рынке. А чем сильнее вызванная этим спекуляция, тем неопределеннее становится ситуация».
Что же в действительности происходит с рынком и какова сегодня реальная цена недвижимости, какие прогнозы и перспективы – вот вопросы которые волнуют покупателей и потенциальных инвесторов. Чтобы разобраться в сложившейся ситуации следует отделить реальные и мнимые факторы, влияющие на ценообразование, а, сделав это можно строить и некоторые прогнозы на будущее. Итак, начнем с мифов…
Миф первый – многократное удорожание стоимости строительных материалов и, как следствие, себестоимости строительства квадратного метра, вызванное ростом цен на энергоносители, в частности на газ.
Все мы прекрасно помним новогоднее противостояние Украины и России и результат, которым увенчались переговоры - цена на природный газ изменилась примерно в два раза (с US $50 до $95 за 1 тыс. м3). Как на это отреагировал строительный рынок? Для этого обратимся к официальным документам и разъяснениям Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины (далее по тексту - Минстрой), которое все изменения цен, норм, расходов, статистические показателей и проч. отображает в периодических публикациях – сборниках «Ценообразование в строительстве». 28 декабря 2005 года приказом Минстроя были утверждены показатели опосредованной стоимости сооружения жилья по регионам Украины на 1 января 2006 года. К примеру, такая стоимость в Киевском регионе составляла 2 184 грн., а в мае эта цифра изменилась всего лишь на 200 грн. и была 2384 грн.
Справедливости ради стоит отметить, что такая цена не включает в себя стоимость покупки участка под застройку, внеплощадочные сети, отселение, улучшенные проекты, дорогое лифтовое оборудование и проч., однако ни что из вышеперечисленного, ни коем образом и не корреспондируется с ценой на газ.
Чтобы понимать структуру цены, скажем, что общепринятыми считаются две ее составляющие: треть – заработная плата и две трети стоимость материалов и оборудования.
Итак, подорожание газа на 100% вызвало подорожание строительных материалов менее 10%.
Миф второй – темпы прироста потребности жилья во много раз превышают предложение.
Для того чтобы ответить на этот вопрос обратимся к статистике. Население Киева по состоянию на 01.06.05г. составляет чуть более 2,6 млн. чел. Это единственный город, где в первом полугодии 2006 года наблюдался прирост населения - 5,6 тысяч (0,21%). Предположим, что столько же человек переехало жить в столицу и такие же темпы прироста населения сохраняться до конца года. Несложно подсчитать, что общий прирост не превысит 15 тыс. человек.
С другой стороны, по прогнозам строительных компаний к концу года в г. Киеве будет построено и сдано в эксплуатацию около 1,4 млн. м2 жилья. Обычный подсчет (средняя площадь квартиры для семьи из 2-3 чел. составляет 90 м2) показывает, что предложение на рынке жилья в состоянии ежегодно удовлетворять спрос не менее 30 тысячного населения, что в несколько раз превышает фактическую потребность.
Не следует забывать и о квартирной очереди, в которой стоят малоимущие слои населения и которые не в состоянии приобрести за собственные сбережения квартиру. Однако и здесь, по словам начальника Главного управления жилищного обеспечения Киевской горадминистрации Михаила Голицы, квартирная очередь за последние три-пять лет не увеличивалась, а лишь уменьшилась и демонстрирует обнадеживающие тенденции к сокращению.
Говоря об экономической оставляющей превышения спроса над предложением и, как следствие, образование некоего «дефицита» то есть невозможности приобретения товара (в нашем случае квартиры) также наблюдаем обратную картину. Приобретения жилья на первичном рынке абсолютно доступно и не составляет никакого труда во вновь строящемся доме забронировать, подписать договор и приобрести квартиру, вопрос упирается лишь в ваши личные условия и возможности.
Миф третий – заработавший механизм ипотечного кредитования позволяет без труда получить кредит, что предоставило дополнительные возможности приобретения недвижимости и, соответственно, увеличило спрос, что в свою очередь, породило рост цен.
Говорить об ипотеке как о заработавшем механизме можно было бы в том случае, когда этот «механизм» работал бы всегда, везде, со всеми банками и на всех объектах, в противном случае, речь можно вести лишь об отдельных ипотечных сделках и не более. Нетрудно проверить, что банковские учреждения проводят ипотечное кредитование лишь по отдельным объектам строительства, списки которых сами же предоставляют. Как правило, по данным объектам банки являются заинтересованной стороной, достаточно выгодно размещая собственные активы.
Нелишним будет знать, что, для открытия программы ипотечного кредитования, компания-застройщик заключает генеральный договор о сотрудничестве с банком, который и будет в дальнейшем выдавать ипотечные кредиты. Банк проводит аудит лишь разрешительной документации на начало строительных работ застройщика, при этом ему абсолютно безразлично завышена ли стоимость ипотечного покрытия или нет, ведь оценка его строится на тех же аналогиях с рынком. Чем больше сумма кредита и срок его погашения, те больше дивидендов получает банк. В случае же непогашения кредита, банк никогда не остановится на обращении взыскания лишь на предмет ипотеки, а продолжит взыскание на другое имущества должника до полного погашения его обязательств.
Миф четвертый – взвинчивание цен строительными организациями.
Как ни странно это звучит, но застройщик зачастую становится невольным участником роста цен, при этом не всегда того, желая сами. Многие компании временно приостанавливали продажи до выяснения обстоятельств и, видя, что покупатель (потенциальный инвестор) сам, добровольно готов переплачивать за те же площади, поднимали цены. Нормальных, разумных объяснений такому подорожанию руководство компаний не находит, однако законы бизнеса и сверхприбыль всегда берут верх.
Со стороны, ситуация напоминает как если бы вы пришли в магазин к его закрытию и не застали на полках какого-либо товара, например, хлеба. В панике вы предлагаете большую цену за товар. Продавец в недоумении заключает с вами некий фьючерсный договор на завтрашнее утро на продажу вам того же хлеба, но уже по завышенной цене. Вы с радостью покидаете магазин, а продавец в недоумении и с улыбкой на лице подсчитывает неожиданную прибыль. На следующий вечер ситуация повторяется, но уже с другим покупателем и с учетом предыдущей цены.
Миф пятый – покупка недвижимости является выгодным и надежным размещением свободных капиталов.
Данное утверждение практически не подлежит сомнению, если не учитывать тот факт, что покупка этой недвижимости осуществляется по заведомо завышенной и не всегда разумной цене. И, если ваше «размещение средств» предполагает одностороннюю операцию, то есть только вложение денег, без возможности их обратного получения, то такое инвестирование всегда будет беспроигрышным. В случае если вы все же предусматриваете возможность их обратного получения, то следует быть готовым и к неудачам.
Миф шестой – легализация доходов толкает «теневые» деньги в строительный рынок.
Вполне справедливое предположение, однако, лишь в той части, что под легализацией, как правило, подразумеваются операции, исчисляемые десятками миллионов долларов и всегда предполагающие последующий скорейший возврат уже «законных» средств в оборот. Гораздо проще и надежнее начать новое строительство (скорее промышленных объектов), в результате которого «узаконить» несравнимо большие капиталы, нежели заниматься скупкой сотен квартирой, с неизвестным периодом их обращения и ставить под сомнение саму возможность возврата средств.
Каковы же реальные причины, влияющие на рост цен столичной недвижимости?
Первой и основной причиной, влияющей на рост цен, была и остается слабая законодательная база и полное бездействие государства, как основного участника строительного рынка.
До сегодняшнего дня так и не существует четких и прозрачных механизмов, которые бы позволяли всем участникам рынка играть по «одним правилам». Разные стартовые условия, в которых оказываются застройщики, начиная от момента выделения строительной площадки до момента согласования проекта и получения разрешения на проведение строительно-монтажных работ, оставляют лишь одно название строительного рынка, полностью выхолащивая экономическое содержание данного понятия.
Отдельной составляющей роста цен остается прогрессирующая коррупция депутатов местных органов самоуправления и чиновников земельных управлений. Ни для кого не секрет, что большая часть строительных участков, объектов недвижимости продается именно представителями депутатского корпуса или их родственниками. Зачастую земельные участки отводятся на наскоро зарегистрированные общества с ограниченной ответственностью, которые впоследствии сами становятся объектами купли-продажи, причем, часто продаются участки вообще непригодные под какое-либо строительство.
Свою «лепту» в раздувание всеобщей истерии вносит огромное количество непрофессиональных, а зачастую и безграмотных комментариев, которые существенно влияют на общее психологическое состояние покупателя, подогревая при этом итак непростую ситуацию. Такие «эксперты» большую часть своих прогнозов и заключений, из-за отсутствия аргументов, строят лишь на аналогиях с ближним зарубежьем, примерах динамики цен последних лет, иногда ведя речь о каком-то фантастическом наплыве в столицу приезжих бездомных миллионеров из восточных регионов и проч.
Можно встретить и такие выводы, которые вообще идут в полное противоречие с логикой. Например, директор весьма крупной, известной компании, специализирующейся на развитии объектов жилищной и офисной недвижимости, объясняет рост цен, неразвитостью фондового рынка, добавляя что ‛...никто из благоразумных людей не будет вкладывать средства в какие-либо ценные бумаги. Недвижимость является хорошей альтернативой вложения средств“, забывая при этом, что сегодня практически весь рынок первичного жилья приобретается исключительно через покупку беспроцентных целевыех облигаций, которые и есть ни чем иным как ценными бумагами.
Так что же происходит с рынком?
Действительно, огромная емкость строительного рынка, а также накопившиеся за многие десятилетия потребности в гражданском строительстве оставляют данный сегмент экономики одним из самым привлекательным для инвестирования. Операции купли-продажи объектов жилой недвижимости и игра на разнице цен превратились в отдельный вид бизнеса со всеми присущими любому бизнесу элементами, в том числе и рекламой. Роли всех участников рынка распределены и хорошо известны.
Выгодная продажа товара достигается собственниками путем поддержания постоянного спроса на него или создания «эффекта его дефицита».
Промоутерами недвижимости становятся брокерские и риэлторские компании, констатирующие растущий спрос на жилье, при они являются лишь информационными источниками и статистами, не владеющими перспективами и уж тем более планами владельцев этого бизнеса. Заказные статьи, комментарии с обоснованием роста цен и есть инструментом, генерирующим спрос.
Роль финансовых центров сделок приняли на себя банковские учреждения. Операции с недвижимостью позволили банкам весьма успешно разместить собственные активы, привлечь на внешних рынках дополнительные займы и создать абсолютно беспроигрышную для себя лотерею, вовлекшую огромное количество людей.
Кредитование недвижимости по заведомо завышенной стоимости лишний раз создает иллюзию ее реальной цены. Обвал платежеспособности населения и возможности обслуживания кредитов может добавить немало хлопот и самим банкам. История последних лет знала немало примеров обвала различных финансовых пирамид, однако люди верят в то, во что они хотят верить и не обращают вниманию на множество доказательств обратного.
Третьим участником сложного и весьма успешного процесса стали непосредственно строительные компании. При незначительном увеличении себестоимости строительства и получении гарантированной нормы прибыли они стали простыми наблюдателями «боев без правил». Однажды созданный и запущенный механизм сам стал приносить фантастические доходы, заставляя лишь периодически приостанавливать продажи для очередной корректировки цены.
И последними, самыми главными участниками этой психологической гонки стали все мы. Покупка квартиры сопровождается незыблемой верой в то, что именно наша квартира является самой выгодной в ценовом диапазоне, самой перспективной и при случае позволит в ближайшем будущем заработать на ее перепродаже сотни тысяч долларов. Возможно, информация о том, что по решению городских властей обязательным будет отчисление и передача городу до 15% строящихся площадей, которые впоследствии планируется продавать по рыночной стоимости, а на вырученные деньги осуществлять строительство поможет разобраться и понять, что не одни вы сомневаетесь в реальной стоимости такого жилья…
Подводя итоги сказанному, отметим, что если уж мы стали рассматривать операции с недвижимостью и игрой на разнице цен как отдельный бизнес, то будем помнить и то, что успех приносят только знания законов и правил данного рынка, его тенденций, умение прогнозировать и моделировать различные ситуации, навыки по управлению его элементами, в противном случае, придется вспомнить еще одну его составляющую – риск…
Если же вы случайно обнаружили, что являетесь счастливым обладателем нескольких миллионов долларов и при этом все еще не имеете собственного жилья, продолжая жить в съемной квартире, общежитии или гостинке, немедленно исправьте ситуацию - купите квартиру по любой цене, ведь это уже никак не отразится на вашем состоянии.
Буря и Партнеры Киев, Украина. [email protected] www.burya-p.com